酒店坪效設計：如何挖掘酒店大堂的附加價值

在酒店，待的時間最長的區域是哪？”——客房；

“對于酒店而言，最核心的收益產品是什么？”——客房。 

不同問題，相同答案，消費需求指向盈利模式。對于傳統酒店行業而言，平均房價、出租率和RevPAR是投資回報率常用的衡量指標。而今，理性且謹慎的投資人則直接突破業態邊界，注重物理空間的經營效能，并用“坪效”在各個業態間進行比對，擇優而從之。 

從單一客房到整體空間，酒店品牌所面對的不僅是同一個賽道內其他酒店品牌，還需要同全類別固定資產運營商PK。今天勃朗酒店設計公司小編為您帶來的是酒店坪效設計：如何挖掘酒店大堂的附加價值？ 

坪效進場 酒店困局在哪里？ 

坪效是商業地產里最重要的指標之一，常用于衡量商場經營狀況，它的計算公式為“坪效=營業額/建筑面積”，即每平方米產生的營業額，強調的是建筑面積的收益效率。這個概念的進入為酒店行業帶來了經營思維的轉變，不再局限于客房的售賣，而是關注更為廣闊的空間運營。 

 從計算公式看，一個酒店品牌的坪效高低取決于兩個元素——整體營業額&建筑面積，整體營業額一定時，建筑面積越小，則坪效越高；同樣的，當建筑面積一定時，則整體營業額越大，坪效就越高。 

據相關報道，酒店坪效的80%收益取決于建筑空間功能，20%來自管理服務。而建筑空間功能核心影響因素是收益面積，即酒店的建筑面積減去公共區域、辦公用房、倉儲用房、設備機房、電梯井、管道、衛生間、游泳池、健身房、洗衣房、工服房、員工餐廳等一切不直接帶來收益的面積，約等于得房面積。這也是傳統酒店行業一直用RevPAR以及單房投入來考核酒店投資回報率的原因。 

 在房價漲幅有限，得房率普遍一致的情況下，酒店如何更好提升坪效，增強盈利能力？這一議題，萬達酒店及度假村提出了“無界空間”這一解決方案。 

單純配套性輔助空間 

轉變為聚變性價值空間 

通常意義上，酒店公區指的是公眾共有、共享的區域和場所，主要包括占比很大的空間，如大堂、走廊、電梯間、序廳、過廳等。 

在傳統高星級酒店打造中，為突顯酒店的檔次，多數品牌都會選擇花費重金打造一個場景宏大和富麗堂皇的大堂。理性地從投資回報上分析，并不能為酒店帶來收益。因為沒有消費者會因為一個大堂去入住一家酒店，而這個“大而無當”的大堂除了承擔門面的接待功能外，也不能發揮其他作用。酒旅行業將之稱為“單純配套性輔助空間”。 

而今，這個情況正在改變，各個酒店都在想法設法將大堂利用起來，并將之作為坪效提升的突破口。比如喆啡酒店，將咖啡館文化與酒店相結合，通過營造“住在咖啡館”充滿社交體驗和格調的沉浸式體驗氛圍，為消費者創造“啡凡”旅途；還有酒店選擇在大堂融入各種活動，比如這段時間在酒店圈掀起討論的跨界劇本殺便是其中一種，通過在酒店融入年輕人喜歡的活動，進行引流。還有藝術主題酒店將公區直接變身藝術展覽區域，在凸顯酒店調性的同時，增加收益…… 

萬達酒店及度假村構思出的解決方案則是“無界空間”——將單純配套輔助空間轉變為聚變性價值空間，通過設計、產品疊加、功能取舍以及創意營銷等重新定義酒店大堂，并進一步擴大它的外延。 

以寧波萬達美華酒店為例，“無界空間”由火車站臺形態的京東京造展陳區域以及24小時復合咖啡空間WanVita Cafe & Lounge 組合而成，中間銜接的是數百種變幻模式的地面燈帶仿若“時光穿梭道”。整體設計上，借助萬達設計研究院的一體化優勢，從一眾酒店大堂中脫穎而出，給到消費者深刻印象；功能設置上，WanVita綜合服務島臺不僅具備酒店前臺和禮賓部的基礎功能，而且能出售咖啡、輕食、酒水和小食等。 

對比傳統酒店大堂，這是一次原有空間揉碎后的重塑，兼具藝術美學與功能性。這個解決方案所帶來的是傳統酒店公區屬性的巨變，從單一的入住辦理空間轉變為集聚功能、展示、社交、體驗、收益等為一體的聚合性價值空間，成為酒店創收窗口之一。 

助力值滿分 無界空間坪效提升顯著 

這個被重新演繹的空間創收效益幾何？以巨型M齒輪裝置為核心，哥特工業風和蒸汽朋克相融合的“無界空間”因其在功能上的可塑性已經成為藝術展、高科技產品發布會、沉浸式沙龍、時裝秀場、新聞發布會、私人晚宴等活動的場地優質選擇之一。 

截止目前，無界空間已經承辦了“G-TALK靈感宴遇”暨吉博力精英設計師助推計劃系列活動、華為VIP私享會、美學生活家的私人答謝晚宴、哈雷摩托精神展……活動無界、場景無界、消費無界，各種各樣美好的事情正在這個空間發生。 

活動承辦為無界空間創造了兩重收益，一個是顯性的現金收益；一個是隱性的品宣效應。 

在現金收益模塊，空間租賃上，能獲得5000元/場或10000元/天的場地租賃費用；餐飲收益上，能獲得咖啡、甜點等餐飲收益。 

WanVita綜合服務島臺上的咖啡、輕食、酒水和小食也成為這些活動中場茶歇的主要來源。據介紹，寧波萬達美華酒店WanVita的銷售額平均高達5萬元/月。 

在隱性的品宣效應上，不論是對于來參與活動的人，還是活動宣傳過程中觸達的人，這個酒店都獲得了宣傳，并借力獨特的設計風格、精美的小食占領消費者的心智。 

可見，無界空間為寧波萬達美華酒店有效解決了傳統酒店大堂空間利用率低、消費場景單一、坪效低等問題。 

與此同時，WanVita綜合服務島臺也在人力成本支出層面提升了人效，因為它創新性的將傳統酒店前臺、禮賓服務整合擴展成了交互共享的服務導臺。而對于消費者而言，在此體驗到的不再是疏離感，而是能輕易融入，并在其中舒展自如，收獲另一種生活方式。 

 綜上，“無界空間”為酒店帶來了三重價值：第一個是不斷深化消費者對于萬達美華品牌的認知。在這里不僅能獲得美好的旅居體驗，還能獲得多元化消費場景的體驗，并形成口碑效應，為酒店引流；第二個是共享空間，增強盈利能力。餐飲以及活動場地租賃等能為酒店帶來營收紅利；第三個是共享人工，顯著提升人效。幫助酒店有效有質的節省成本，縮短投資回報周期。 

而寧波萬達美華酒店對于酒店大堂的改造只是“無界空間”的一種形態。據悉，經過這個酒店的有效實驗以及良好的市場反饋，日前開業的無錫中心萬達頤華酒店也對酒店大堂做出了革新，引入階梯活動區和半開放式多功能會議室，進一步探索和創新實踐，充分挖掘酒店大堂的更多價值。 

融合程度 

將決定未來發展的廣度及深度 

在酒店大堂做文章，萬達酒店及度假村并不是第一個，早在2018年，很多酒店品牌已經在酒店大堂做嘗試，先是不斷加入各種社交性內容，而后引進新零售……不論是酒店品牌自身還是跨界而來的品牌，都想將毫無收益還降低了酒店空間創收能力的酒店大堂變成增收利器，但收效甚微。 

為什么萬達酒店及度假村的無界空間能獲得良好收益？這主要有三方面的原因： 

一個是外部消費市場的進化以及消費需求的轉變。近年來，消費不斷升級、年輕消費群體逐漸成為主流，大家的生活方式已經發展改變，愿意從客房里/家里走出來，到酒店公區，找到更多志同道合的人，享受生活的美好。 

相應的，作為生活方式“演化”的載體，酒店空間需要為消費者創造好的內容，并在其記憶中烙下記憶強點。正如新酒店Public New York Hotel的創始人、精品酒店之父Ian Schrager所說，“大堂可以給人們提供一系列的共享服務，保持它的競爭優勢和獨特性對我們而言是一個挑戰，但也是能與Airbnb和未來可能出現的其他競爭酒店相抗衡的唯一途徑，因為他們無法在這一空間為人們提供豐富多樣的娛樂活動。” 

二是大堂內容打造更貼合生活。酒店大堂要真正實現價值很重要的一點就是為消費者提供一個呆在這里的理由。 

較之以前單純的只是在公區放一個桌游，放幾本書，放一個新零售貨柜……對于消費客群來說并沒有吸引力，而是應該根據真實的需求去設置，比如靈活的共享辦公區、社交氛圍濃厚的咖啡館、能舉辦讀書分享活動的閱讀室、兒童娛樂區……讓酒店產品更加豐富、立體、多元，成為住客及周邊社群消費者的駐留場所。這些內容的加入，直接打開了酒店業態的邊界，使酒店住宿與家居體驗深度結合，有效激活公共空間的體驗，提升價值。 

三是萬達設計研究院的大力支持。酒店空間功能的設計好壞是創造收益的客觀條件，傳統高星級酒店大堂的凈高在6-12米左右，很多設計師把大堂設計的豪華氣派，但往往會占用過多建筑空間，產生浪費。而萬達設計研究院以投資回報率為出發點，并通過一體化管控的方式為投資人降本增效。而在無界空間解決方案上，則不斷進行更新迭代。

據悉，無錫萬達頤華酒店在寧波萬達美華酒店的基礎上，對“無界空間”進行了新的嘗試： 

WanVita 綜合服務中心被設置在共享空間的中央，一側是開放式臺階，并配有皮墊、可移動臺桌和插座，不僅滿足客人多樣的休憩需求，同時也能承接各類小型宣講類活動，大大增加了大堂空間功能的互動性和可塑性； 

另一側與樊登讀書聯袂打造的閱讀空間，從圖書館中獲得設計靈感，高低錯落的書架，營造出靜謐的閱讀氛圍；精選的各類椅具，為不同需求的客人，提供了不同的體感選項。 

無錫萬達頤華酒店增設了開放式臺階，并配有皮墊、可移動臺桌和插座，不僅滿足客人多樣的休憩需求，同時也能承接各類小型宣講類活動，大大增加了大堂空間功能的互動性和可塑性。 

“萬達頤華不同于經典系列的高端酒店，希望能把無錫萬達頤華酒店打造成為周邊社區的一個睦鄰中心，通過創造音樂、讀書、咖啡等娛樂社交空間，為人們營造出興趣相投的社交環境，引導住店客人走出房間，能有更多的機會接觸在地的生活方式和地方文化。”萬達酒店及度假村副總裁陳孟超表示。 

“突破邊界，新的世界就在眼前。”傳統的酒店商業模式已然不能帶來坪效的提升，而打破常規思維，超越酒店的屬性去看待自身的價值潛力，重塑酒店空間，讓其更具商業空間的聚合力，傳遞更多元化生活方式的酒店品牌將在后面的競爭中擁有制高點。 

在這個層面上，萬達酒店及度假村的“無界空間”已成功打樣，期待未來更多的“無界空間”新模式。而對于“酒店坪效提升”這個大問題而言，無界空間也只是其中的一種解決方案，不同的品牌基因、不同的項目經驗，甚至于不同的賽道，都將找到自己的坪效密碼。